Si estás leyendo esto, es que ya has visto la entrada de autopromoción: claves para construir tu futura vivienda y deseas saber más sobre el porqué de reservar un porcentaje de tu presupuesto de construcción de tu vivienda. Si aún no la has leído, te recomendamos que lo hagas para tener un mejor contexto de lo que te vamos a explicar aquí.

A continuación, te detallaremos los aspectos y motivos que hacen aconsejable guardar un margen de entre 20% y 30% de tu presupuesto, “por si acaso”

Quizás no seas dueño del terreno aún y debes hacerte con una parcela. En este caso, te sugerimos que revises si tiene carga o deuda asociada, la existencia o no de acometidas, posibles servidumbres de paso, accesibilidad, etc…

Deberás ir al Ayuntamiento donde podrás obtener una cédula urbanística con la clasificación urbanística de la parcela. En esta cédula se recoge la información sobre el tipo de terreno, asegúrate que es urbano, y las condiciones urbanísticas que ha de cumplir el proyecto , entre las que podemos encontrar: edificabilidad o metros cuadrados que podrá construirse, altura del edificio, la separación a linderos, etc…

Aparte del precio de la parcela, deberás tener en cuenta los costes de la escritura y los impuestos derivados , que, entre ambos, no suele sobrepasar los 1.000 euros. Los impuestos que pagues dependerán del tipo de comprador:

• Empresa. Si compras la parcela a una empresa, deberás pagar el IVA (21%) y el AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentales). Este depende de la comunidad autónoma y variará entre el 0,5% y el 2%.
• Particular. En este caso, se deberá pagar a Hacienda el importe del ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que también depende de la comunidad autónoma y variará entre el 6% y 11%.

Recuerda que normalmente los bancos prefieren no hipotecar los terrenos, por lo que muchas veces es requisito indispensable cierto nivel de ahorro para adquirir la parcela.

Asegúrate de que cuenta con los suministros de luz, agua y saneamiento ya ejecutados, o habrá que sumar los costes de ejecutar la obra.

También es interesante que compruebes el estado de la parcela. Una parcela llena de árboles requerirá de una tala, si no está vallada se necesitará delimitar sus dimensiones, si está excavada habrá que rellenarla y si tiene una fuerte pendiente será necesario realiza taludes y accesos desde la calle hasta la entrada de la casa.

Todas estas tareas incrementarán el coste a la hora de realizar la preparación de la parcela para comenzar con la obra.

En general, la obra te la va a financiar alguna entidad bancaria y éstas siempre retienen un porcentaje inicial, un 10% aprox, hasta que se obtenga la licencia de primera ocupación . Es muy importante tener esto en cuenta si no se desea tener algún momento de tensión de tesorería en la economía de la obra.

En una autopromoción normalmente el cliente va reteniendo un 5% del importe de cada una de las certificaciones realizadas por el constructor. Al final de la obra, al constructor se le deberá pagar este 5% retenido además del 10% retenido por el banco y que ya habrá devuelto al cliente.

Por tanto, asegúrate de que dispones de un cierto margen independientemente de la financiación que solicites. En este caso te recomendamos que previamente a la contratación, pactes con la empresa adjudicataria cómo resolver esta situación.

Parece algo muy lógico, pero a veces nos olvidamos de que los presupuestos de las obras son precisamente eso, supuestos hechos a priori. El precio final de tu futura casa variará más o menos según el arquitecto consiga plasmar con exactitud tus exigencias y gustos del proyecto, así de cómo la empresa adjudicataria tenga perfectamente claro todos los trabajos a realizar para llevar a cabo la construcción del proyecto.

A menudo nos solemos quedar con el presupuesto más económico. Te recomendamos que compartas los presupuestos que consigas y te dejes asesorar por los profesionales encargados de llevar la dirección de obra de la casa.

Recuerda que aquello que no esté perfectamente claro, o que en obra pretendas modificar, a menudo conlleva un precio por encima del valor de mercado, dado que hay que ejecutarlo sin previsión y replanificar la obra, lo que supondrá un retraso en la misma. Este retraso conlleva un sobrecosto que penalizará en el precio de la modificación solicitada, el cual será relativamente mayor que si este trabajo se hubiera planteado en el inicio de la planificación de la obra.

El parámetro tiempo también afecta considerablemente al presupuesto de la obra, debido a que actualmente el mercado de materias primas y suministros ha sufrido un proceso de inflación que provoca sobre todo inseguridad en las empresas constructoras.

En este caso, desde que comienzas a trabajar con el equipo de arquitectos en los primeros bocetos, hasta que tienes el presupuesto completo de la obra con proyecto básico y de ejecución con la licencia de obras, pueden llegar a pasar en casos extremos 12 meses.

Con este panorama, no te queda otra que ser previsor. En el año 2.022 se quedaron sin ejecutar muchos proyectos de viviendas porque estaban presupuestados con precios del 2.021.

Por todo ello, es muy conveniente que realices las pesquisas oportunas a los agentes intervinientes en la construcción, así como al Ayuntamiento de los plazos que manejen, y cuentes ya con un pequeño margen “por si acaso”.

Te invitamos a que te pongas en contacto con nosotros para que podamos ayudarte en la toma de decisiones de tu proyecto, y que este camino te sea lo más cómodo posible.